Оглавление

Какие возможны схемы покупки?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

  • Договор долевого участия (ДДУ).
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).

На сегодняшний день договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ является самым надежным и распространенным способом покупки квартиры в строящемся доме.
По такому договору совершается более 90% сделок в новостройках.Кроме того, тип договора может являться одним из показателей надежности застройщика и будущей сделки.

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

Стадия готовности дома На стадии строительства Дом готов, введен в эксплуата-
цию до оформления права собствен-
ности
Дом готов, оформлено право собствен-
ности
Тип договора ДДУ Уступка
прав ДДУ
ЖСК ПДКП ДКП
Законо-
дательная база
ФЗ-214 ФЗ-214 ФЗ-215 ГК РФ ГК РФ
Риск потери вложений при банкротстве застройщика Риск мини-
мальный
Риск мини-
мальный*
Риск высокий Риск высокий Риск отсутствует, объект готов
Защищен-
ность прав покупателя
Высокая Высокая* Низкая Средняя Высокая
Двойные продажи Не
возможны
Не
возможны
Возможны Возможны Не
возможны
Гарантийный период от
застройщика
Не менее 5 лет Не менее 5 лет Отсутствует Не регла-
ментирован, зависит от договора
Не регла-
ментирован, зависит от договора

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Тест: Готовы ли вы к покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор

Подробнее о главном

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Долевое строительство — форма инвестиционного строительства, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц («дольщиков») для строительства объектов недвижимости.

ДДУ регулируется федеральным законом № 214, который гарантирует защиту прав и имущества дольщиков. На сегодняшний день это самый безопасный способ приобретения квартиры в строящемся доме, поэтому более 90% строящегося жилья в Москве продается по ДДУ.

Преимущества ДДУ:

  • Минимальная вероятность проблем с вводом в эксплуатацию построенного дома, т. к. ДДУ заключается только после получения застройщиком разрешения на строительство, регистрации права собственности на участок и представления проектной документации;
  • Исключается возможность «двойной» продажи квартир, т. к. ДДУ считается заключенным только после обязательной регистрации;
  • C момента регистрации ДДУ земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости находится в залоге у всех дольщиков, и они являются кредиторами. В случае банкротства застройщик возвращает дольщикам инвестированные средства одним из первых: после расчета за причинение вреда жизни или здоровью, выплаты заработной платы и выходных пособий работникам. Банки, подрядчики, поставщики и иные кредиторы получают средства после участников долевого строительства;
  • ДДУ исключает возможность нецелевого использования средств дольщиков, т. е. полученные от покупателей квартир средства могут быть направлены только на строительство конкретного объекта, что контролируется государством;
  • В случае нарушения срока сдачи квартиры 214-ФЗ обязывает застройщика уплачивать пени в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.

Недостатки ДДУ:

  • Стоимость квартиры по ДДУ выше стоимости по другим схемам сделки на 5-7% из-за необходимости получения большего объема разрешительной документации до открытия продаж и обязательных расходов на страхование ответственности застройщика, регистрацию ДДУ.

2. Уступка прав по ДДУ

Уступка прав требования — это форма сделки, при которой дольщик продает строящуюся недвижимость до получения права собственности, и ДДУ перерегистрируется на третье лицо. Примером подобного вида сделок служит приобретение квартиры у инвестора или инвестиционного фонда, ранее заключившего ДДУ непосредственно с застройщиком.

В целом договор уступки прав по ДДУ обладает теми же достоинствами и недостатками, как и основной ДДУ. Стоимость квартиры по уступке, как правило, выше стоимости первоначального ДДУ, т. е. возникает доплата продавцу по договору уступки, которую получает продавец, и которая не отражена в ДДУ. Для покупателя это означает 2 вещи:

  • При банкротстве застройщика или при взыскании каких-то обязательств с застройщика (например, пени за срыв сроков сдачи) расчеты будут производиться, исходя из стоимости по ДДУ;
  • Налоги при перепродаже будут рассчитываться, исходя из первоначальный цены по ДДУ.

Переуступщиком прав по ДДУ может быть как физическое лицо, так и организация. Если при сделке с физическим лицом риски незначительны, то при покупке прав у организации будьте внимательнее. Существуют застройщики, которые продают большинство квартир на объекте по переуступке прав, и до 50% стоимости квартиры указывается как плата за уступку, а в договоре ДДУ, право на который получает покупатель, стоимость квартиры оказывается заниженной в 2 раза. Таким образом, штрафы и пени при задержках строительства, а также сумма возврата при банкротстве застройщика будут занижены в 2 раза.

Важно помнить, что ДДУ уже заключен с первым дольщиком, и поэтому вы не сможете изменить условия договора. Уступка допускается после полной оплаты средств, в ином случае новый дольщик принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга. Если квартира покупалась в ипотеку, для уступки прав она должна быть погашена.

Кроме того, часто для проведения уступки бывает необходимо получить согласие застройщика, которое выдается на возмездной основе и может составлять до 5% стоимости квартиры.

3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

ЖСК представляет собой добровольное объединение граждан в целях строительства и управления многоквартирным домом.

ЖСК может выступать в качестве застройщика и обеспечивать строительство или реконструкцию дома. Нередко используется как форма объединения обманутых дольщиков, желающих достроить свое жилье после прекращения застройщиком строительства.

Преимущества ЖСК:

  • Квартиры по договору ЖСК продаются по более низкой цене, чем по ДДУ. Это происходит по трем основным причинам:
    1. Более низкие затраты застройщика на оформление документов для строительства;
    2. Возможность начать продажи и строительство раньше;
    3. Риски покупателя выше.

При этом можно выделить ряд существенных недостатков схемы ЖСК:

  • Множество юридических аспектов прописаны в уставе ЖСК, но не на законодательном уровне или в договоре, что делает сделку по покупке квартиры не полностью прозрачной;
  • Возможны «двойные» продажи, т. к. договор не регистрируется в Росреестре;
  • Итоговая цена квартиры и срок сдачи не зафиксированы и могут быть пересмотрены по решению собрания. В большинстве случаев члены ЖСК имеют право контролировать строительство и влиять на решения собрания лишь формально;
  • Члены ЖСК не могут претендовать на возмещение убытков и неустойки в случае задержки строительства или сдачи дома;
  • Меньше банков одобряют ипотеку по данным договорам, предлагая при этом повышенные процентные ставки.

Учитывая вышеизложенное, покупка квартиры в ЖСК оправдана, только если застройщик обладает хорошей репутацией, и вы готовы ему довериться, т. к. только его репутация является гарантом рисков. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

4. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Важно отметить, что предварительный договор купли-продажи разрешен законом только после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления права собственности на квартиру.

ПДКП заключается с застройщиком и необходим в том случае, если дом уже построен и сдан в эксплуатацию (с этого момента заключение ДДУ невозможно), но процесс оформления собственности не завершен и может длиться до года (т. к. включает постановку дома и квартир на кадастровый учет, а затем оформление свидетельств на право собственности), поэтому нельзя заключить договор купли-продажи. Заключение предварительного договора купли-продажи с физическими лицами не имеет смысла, т. к. такая схема является рискованной — проще дождаться оформления собственности на физическое лицо до совершения сделки.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества, на предусмотренных предварительным договором условиях.

Недостатки ПДКП:

  • Предварительный договор не регистрируется, поэтому существует риск «двойных продаж»;
  • Законодательно форма договора не регламентирована, поэтому в нем могут быть указаны неточные параметры квартиры;
  • При заключении ПДКП у покупателя не возникает права собственности на квартиру;
  • Оформление ипотеки по ПДКП возможно только в некоторых банках и с повышенными процентными ставками.

В связи с тем, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, а форма договора может значительно отличаться у разных застройщиков и содержать риски для покупателя, при заключении предварительного договора рекомендуется привлечь юриста.

5. Договор купли-продажи (ДКП)

При покупке квартиры в новостройках данный вид сделки используется в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме с оформленным на застройщика правом собственности. Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации, что минимизирует риски покупателя, кроме того, по ДКП приобретается уже готовая квартира, что исключает риски того, что объект не будет достроен.

Основные недостатки и риски покупки по договору купли-продажи вызваны залоговыми обременениями и наличием прав третьих лиц на квартиру, что проверяется путем получения выписки из домовой книги, справки жилищно-эксплуатационной организации и справки о лицах, имеющих право пользования квартирой.

Добавить в избранное