Оглавление

Что нужно проконтролировать при заключении договора?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

После выбора застройщика и квартиры наступает ответственный момент заключения договора на покупку, правильное оформление которого поможет избежать возможных неприятностей и финансовых потерь в спорной ситуации.

Если вы покупаете квартиру у застройщика, то, скорее всего, не сможете внести изменения в договор. Тем не менее, важно внимательно ознакомиться с договором, чтобы: а) учитывать различия в договорах при сравнении двух объектов, особенно если вы еще не сделали окончательный выбор; б) в целом понимать, какие права и обязанности возникают по договору и на какие условия вы подписываетесь.

Чтобы максимально обезопасить себя, убедитесь, что договор содержит следующие пункты, независимо от выбранной схемы покупки квартиры:

  1. Полное определение параметров квартиры (адрес, площадь, этаж, порядковый номер), строительный план объекта с отображением квартиры на этаже дома, относительно лифта, лестницы и соседних квартир, а также с планировкой квартиры (мокрыми зонами и несущими конструкциями).
  2. Предполагаемую дату подписания акта-приема передачи квартиры и получения ключей.
  3. Цену квартиры и условия оплаты.
  4. Права и обязанности сторон сделки.

В случае с договором долевого участия вы как покупатель больше защищены законом. В большинстве случаев крупные застройщики имеют стандартную форму ДДУ, которая не будет изменена под пожелания клиента. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, и дом аккредитован крупным банком, можно без опасений заключать договор, т. к. банки достаточно тщательно проверяют застройщиков.

Другие типы договоров могут содержать в себе больше «подводных камней», поэтому имеет смысл привлечь риелтора или юриста для консультации, особенно если речь идет о договорах ЖСК и предварительных договорах купли-продажи.

Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Тест: Готовы ли вы к покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор
Чек-лист для осмотра квартиры
Подробнее о главном

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Процесс

Процесс заключения ДДУ можно разделить на следующие этапы:

  1. Ознакомление и подписание.
  2. Сбор пакета документов и регистрация договора в Росреестре.
  3. Оплата.
  1. Ознакомление и подписание.

Изучите договор на предмет его содержания, чтобы понимать, на каких условиях продается квартира:

  1. Убедитесь, что ваши личные данные верно указаны, а подлежащий передаче объект – точно определен. Должен быть указан кадастровый номер участка, предварительный адрес и номера квартиры долевого строительства в соответствии с проектной документацией. К договору обязательно приложение с указанием планировки квартиры и ее расположения на этаже.
  2. Проверьте, как указан срок подписания акта-приема передачи квартиры. Желательно, чтобы был значился точный месяц или даже дата, а не квартал, и уж точно не просто год.
  3. Обратите внимание, как определена цена договора и порядок уплаты (см. возможные нюансы ниже).
  4. Проверьте, что гарантийный период составляет не менее 5 лет.
  1. Сбор пакета документов и регистрация ДДУ.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, с момента которой договор считается заключенным. Обычно регистрацию осуществляет застройщик на основании агентского договора — наличие такого договора у большинства крупных застройщиков является неотъемлемой частью сделки. Формально регистрационные действия может провести и покупатель, но большинство крупных застройщиков не представляют такой возможности.

Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и оплатить госпошлину. Срок государственной регистрации ДДУ не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. Однако возможны и приостановки в регистрации в случае ошибок в документах или запросов со стороны Росреестра на подтверждение сведений от застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему.
  • Заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о регистрации договора.
  • Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
  • Договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права).
  • Документ об уплате госпошлины не является обязательным к представлению при подаче документов на регистрацию, но рекомендуется представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
  1. Оплата договора.

При оплате договора за счет собственных средств, в том числе по рассрочке, дольщик перечисляет банковским переводом необходимую сумму только после регистрации ДДУ.

При оформлении ипотеки банк одобряет дольщику кредит, затем оформляется ДДУ и согласовывается с банком, в том числе в части даты подписания кредитного договора и ДДУ. После подписания кредитного договора и ДДУ (в котором содержится ссылка на кредитный договор и условия обременения квартиры залогом по кредитному договору) в банке открывается счет, и после регистрации ДДУ кредитные средства переводятся застройщику. Первоначальный взнос по ипотечному кредиту может быть переведен застройщику напрямую после регистрации ДДУ. Тогда документы о переводе направляются в банк, выдавший ипотеку. Перевод первоначального взноса также может осуществляться через ипотечный банк.

Возможные нюансы, на что обратить внимание?

Договор долевого участия является наиболее надежным для покупателя договором. В то же время потенциальные дольщики должны обратить внимание на возможные нюансы:

  • Определение конечной цены договора.
  • Расчет стоимости летних помещений (балконы, лоджии, террасы).

Определение конечной цены договора.

Один из важнейших вопросов для дольщика заключается в конечной цене квартиры после обмеров БТИ ее площади. В зависимости от застройщика и договора возможны следующие условия:

  1. Площадь квартиры жестко зафиксирована, и результаты обмера неважны, т. е. если реальная площадь окажется больше или меньше – возврата денег застройщиком или доплат с вашей стороны не будет. Такие условия предусматривают все ДДУ с использованием военной ипотеки;
  2. В договоре указана проектная площадь, доплата рассчитывается на основании обмеров БТИ. В таком случае в договоре должна быть зафиксирована цена квадратного метра.
    Также возможны 2 варианта расчетов по обмерам БТИ:
    1. Расчет идет строго по обмерам БТИ без округлений (наиболее распространенная схема).
    2. Расчет идет на основании обмеров БТИ, но в договоре установлена допустимая погрешность, свыше которой изменяется цена договора (например, 0,5% от площади).

Расчет стоимости летних помещений.

Возможны 2 методики расчета площади квартиры с учетом летних помещений (балконы, террасы, лоджии):

  • Цена квартиры рассчитывается исходя из единой цены квадратного метра, что отдельно оговорено в ДДУ, то есть 1 кв. м лоджии приравнен к 1 кв. м основной площади квартиры.
  • Применяются понижающие коэффициенты для расчета стоимости квадратного метра: лоджии 0,5, балконы 0,3. Тем самым летние помещения оказываются вдвое или втрое дешевле, чем стандартный метр квартиры. Также данные коэффициенты могут использоваться при расчете общей площади квартиры, т. е. площадь балкона будет сразу умножена на 0,3 и учтена в общей площади квартиры с понимающим коэффициентом. Такой вариант наиболее распространен и является более выгодным для покупателя.

2. Уступка прав по ДДУ

Процесс

  1. Определите мотивы уступки прав.

    Перед заключением договора уступки прав ДДУ попробуйте выяснить у продавца причины продажи квартиры. Дело в том, что квартиры могут приобретаться на ранних стадиях строительства для дальнейшей перепродажи по более высокой цене, либо продавцу срочно необходимы деньги. Однако уступка прав может служить сигналом о проблемах на строительной площадке, поэтому проверьте, как идет процесс строительства, не запущен ли процесс банкротства в отношении застройщика, или существуют какие-то другие сложности. Также рекомендуется с осторожностью относиться к продаже по уступке от застройщика через аффилированные компании (см. подробнее в разделе «Какие возможны схемы покупки/уступка прав по ДДУ»).

  2. Убедитесь в регистрации договора долевого участия.

    Прежде всего отметка о госрегистрации должна быть на самом договоре долевого участия. Но также рекомендуется обратиться в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество Росреестра, чтобы получить информацию о статусе государственной регистрации договора долевого участия. Данная услуга предоставляется ЕГРП на платной основе.

  3. Проверьте финансовые обязательства переуступщика по ДДУ.

    Запросите у переуступщика платежные документы по договору, чтобы выяснить размер денежных обязательств первого дольщика или наличие долгов перед застройщиком. Уступка прав ДДУ с переводом долга на нового дольщика подразумевает необходимость уведомить застройщика о уступке права собственности и получить его согласия на сделку.

  4. Ознакомьтесь с договором о переуступке прав и самим ДДУ и подпишите его.

    Необходимо ознакомиться как с договором ДДУ, так и с договором о переуступке прав по ДДУ.

    Что касается проверки ДДУ см. раздел выше. Кроме того, у большинства застройщиков по любым сделкам уступки прав по ДДУ предусматривается необходимость получения согласия застройщика, которое может стоить до 5% от стоимости квартиры. Взимание платы за такое согласие не является до конца правомочным, но для покупателя по уступке лучше настоять на формальном получении согласия за счет продавца. В большинстве случаев за предусмотренную плату застройщик проведет все регистрационные действия по уступке, корректно оформит документы и отразит в своей базе данные нового владельца квартиры.

    Что касается договора о переуступке прав:

    1. Убедитесь, что верно указаны данные договора долевого участия, права на которые передаются вам.
    2. Обратите внимание на цену по переуступке прав (подробнее см. ниже)
  5. Регистрация договора.

    Для вступления в силу уступки по ДДУ, дополнительное соглашение к ДДУ о смене стороны в договоре также должно быть зарегистрировано в Росреестре. Порядок регистрации дополнительного соглашения по уступке не отличается от регистрации основного ДДУ.

    Необходимо предоставить для регистрации следующий пакет документов:

    • Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему.
    • Заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о регистрации договора.
    • Договор уступки права требования по ДДУ.
    • Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами.
    • Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
    • Договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права).
    • Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
    • Документ об уплате госпошлины не является обязательным к представлению при подаче документов на регистрацию, но заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Возможные нюансы и риски. На что обратить внимание?

Главная особенность сделок по уступке заключается в разнице цены, указанной в договоре долевого участия, и цены сделки. Эта разница в суммах является доходом первого участника ДДУ и не будет направлена на строительство дома. Застройщик отвечает перед новым дольщиком только в рамках первоначально заключенного ДДУ. Таким образом, расчет пени за просрочку сроков, компенсации за качество квартиры или возврат средств при расторжении договора рассчитываются исходя из суммы в первоначальном договоре долевого участия.

Большое количество уступок прав по ДДУ от юридических лиц (часто аффилированных с застройщиком) может сигнализировать о нецелевом использовании денежных средств от продажи квартир, а также о занижении обязательств перед покупателями квартир и намеренном снижении будущих неустоек и пеней в случае нарушения обязательств перед покупателями.

3. ЖСК

Процесс

  1. Проверка.

    В отличие от ДДУ деятельность ЖСК регламентируется собственным уставом, поэтому для минимизации рисков рекомендуется в первую очередь ознакомиться с документами ЖСК:

    • Изучить содержание устава ЖСК.
    • Проверить разрешение на строительство и проектную документацию.
    • Проверить, не ведется ли процесс банкротства в отношении кооператива с помощью сайта Электронного правосудия.
  2. Вступление в кооператив.

    Крайне важно соблюдать процедуру о приеме в ЖСК, при нарушении которой пайщик лишается членства, договор становится недействительным, и возникают проблемы с возвратом вложенных средств. Поэтому требуйте расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, выписку с общего собрания и подтверждение оплаты членского взноса.

  3. Подписание.

    Единая установленная форма договора с ЖСК отсутствует, и каждый кооператив предоставляет договор на собственных условиях и различного содержания. Подписывая договор, вы соглашаетесь с условиями устава кооператива, в которых прописаны процедуры уплаты целевых взносов, выхода из ЖСК, говорится об одностороннем решении по переносу сроков сдачи объекта, об увеличении стоимости квартиры по решению общего собрания.

Возможные риски/нюансы

Данная схема приобретения недвижимости не регулируется законом, что вызывает существенные риски при покупке, поэтому рекомендуется или вообще не приобретать жилье по указанной схеме, или ограничиться покупкой у устойчивых застройщиков с хорошей репутацией на рынке, так как по большому счету ничто, кроме репутации застройщика, не гарантирует исполнения обязательств. При покупке по ЖСК даже у крупного застройщика лучше обратиться к юристу для анализа договора и понимания рисков в каждом конкретном случае.

4. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Процесс

Заключение предварительного договора купли-продажи возможно в ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, что уже исключает возможность заключения ДДУ, при этом квартира еще не оформлена в собственность и не может быть куплена по договору купли-продажи. На этапе строительства заключение подобных договоров не является законным.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества на предусмотренных предварительным договором условиях.

В связи с этим советуем соблюдать следующий процесс при заключении ПДКП:

  1. Убедитесь, что ПДКП вы заключаете с застройщиком (подробнее об этом см. ниже).
  2. Проверьте, что дом сдан в эксплуатацию. Подтверждение о сдачи дома в эксплуатацию вы можете запросить у застройщика.
  3. Убедитесь, что в ПДКП указаны все условия договора купли-продажи квартиры.

    Для минимизации рисков при заключении ПДКП рекомендуется прикладывать основной договор купли-продажи, который стороны обязуются подписать в указанные сроки. Закон требует указывать в предварительном договоре купли-продажи:

    • Условия, позволяющие определенно установить объект продажи, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.).
    • Цену и порядок проведения взаиморасчетов.
    • Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
  4. Заключите договор ПДКП.

    В случае покупки у застройщика квартиры в готовом доме по ПДКП, оплата стоимости квартиры вносится после подписания ПДКП и в последующем зачитывается по договору купли-продажи. Сразу после оплаты договора застройщик передает ключи от квартиры покупателю, т. к. дом уже готов.

  5. Заключите договор купли-продажи.

    После оформления права собственности на квартиру на застройщика застройщик подписывает с покупателем договор купли-продажи, по которому право собственности переходит покупателю (подробнее об этом см. ниже). При этом оплаченная сумма по ПДКП зачитывается в рамках договора купли-продажи.

Возможные риски/нюансы

Заключении предварительного договора купли-продажи с физическом лицом гораздо рискованнее из-за вероятности двойных продаж квартиры, в то время как застройщики дорожат своей репутацией и не занимаются подобным видом мошенничества. Также по предварительному договору необходимо проводить все операции через банк и ни в коем случае не прибегать к наличным платежам, не зафиксированным банковскими переводами.

Данная схема приобретения недвижимости применяется редко и слабо регулируется законом, что вызывает существенные риски при покупке, поэтому рекомендуется обращаться к юристу для минимизации рисков в каждом конкретном случае.

5. Договор купли-продажи

Процесс

  1. Проверка.

    Договор купли-продажи возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления собственности.

    Если квартира уже оформлена в собственность, существует риск обременений третьих лиц на квартиру. В связи с этим следует:

    • Получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют).
    • Запросить выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц.
    • Запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
    • Запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете.
    • Убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если все же была, запросить и получить соответствующие документы: разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.
  2. Заключение договора.

    Договор подписывается сторонами в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и должен содержать следующие существенные условия:

    • Стороны договора: ФИО, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки.
    • Описание объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта.наименование, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.
    • Цена. Внимание: в договоре рекомендуется отражать реальную стоимость квартиры, а не заниженную. В случае расторжения договора вам вернут прописанную в договоре сумму.
    • Перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таковых. Договор продажи объекта недвижимости жилого фонда может предусматривать обязанность проживающих в данном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате.
  3. Регистрация договора купли-продажи.

    Перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости, а также требования к ним установлены ст. 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

    • Документ, удостоверяющий личность заявителя, либо его представителя.
    • Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
    • Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
    • Договор купли-продажи.
    • Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость.
    • Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом и сделки, подлежащей регистрации, а также нотариально удостоверенное согласие супруга приобретателя недвижимого имущества (если супруги разведены — документ, подтверждающий расторжение брака).
    • В случае, если предметом сделки является доля в праве общей собственности, — отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, нотариально удостоверенный либо подписанный в присутствии сотрудника территориального отдела Росреестра, или нотариально удостоверенное извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается.
    • При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой, а также при отчуждении собственности несовершеннолетних и недееспособных, необходимо согласие органов опеки и попечительства, свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
    • Домовая книга либо документ, заверенный печатью уполномоченного органа, в котором содержатся сведения о зарегистрированных по данному адресу лицах.
    • Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества-помещения (не требуется, если технический паспорт выдан до 01.03.2008 года).
  4. Проведение расчетов по сделке.

    Если вы приобретаете квартиру у застройщика, перевод денежных средств осуществляется по факту подписания договора и до его регистрации, после чего стороны подписывают передаточный акт на квартиру. После регистрации договора запускается процесс оформления права собственности на квартиру.

    Возможные риски/нюансы

    Избегайте отражения заниженной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Если же ситуация с занижением стоимости неизбежна, такое занижение не должно превышать 30% от стоимости квартиры (в случае более значительного занижения, сделка в последующем может быть оспорена родственниками продавца из-за нерыночного характера ее совершения и покупатель потеряет квартиру и значительную часть ее стоимости). Покупка квартиры по договору купли-продажи регулируется условиями конкретного договора, поэтому рекомендуется обращаться к юристу для минимизации рисков перед подписанием договора.

Добавить в избранное