Оглавление

Как выбрать дом?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Выбирая дом, вы почти наверняка столкнетесь с выбором между монолитным или панельным домом. На рынке новостроек монолит занимает около 50%, панель около 40%. Реже встречаются полностью кирпичные новостройки или дома из сборного железобетона.

Монолитные дома более качественные и современные: потолки в них выше, планировки квартир более гибкие, срок службы дольше, шире вариативность фасадных материалов, что способствует архитектурной выразительности зданий. Внешний вид — дома один из значимых субъективных факторов выбора и может существенно влиять на стоимость.

Распространено заблуждение, что панельные дома дешевле, чем дома из монолита и сборного железобетона.

Стоимость квартир зависит от конкретного проекта и расположения дома — существуют монолитные новостройки, цены в которых более доступны, чем панельные дома в том же районе.

Помимо технологии строительства будущий дом обладает множеством других факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Речь о них пойдет ниже. Читать далее

Вам также может быть интересно:
40 критериев для выбора квартиры
Апартаменты или квартира?
Как выбрать квартиру в доме?
Как выбрать квартиру с хорошей экологией

Подробнее о главном

1. Характеристики дома

Конструктив дома

Ключевые отличия конструктива дома сказываются на 5 основных параметрах дома, приведенных в сравнительной таблице.

Тип дома Панельный Монолитный Кирпичный Сборный железобетон (каркасный)
Описание типа Способ сборного строительства, основанный на использовании предварительно изготовленных крупных железобетонных панелей и плит заводского производства Технология возведения зданий из железобетона. Конструктив здания возводится на месте стройки путем заливки жидкого бетона Дома, полностью построенные из кирпича. В таких домах кирпичные стены являются несущими конструкциями Произведенные на заводе (в отл. от монолита) железобетонные несущие опорные колонны и перекрытия играют роль силового каркаса
Скорость постройки Быстро Средне Медленно Средне
Возможность свободной планировки Нет Есть Ограничена Есть
Долговечность 100-120 лет 125-150 лет 100-150 лет 100-175 лет
Риск брака при строительстве Низкий Средний Средний Средний
Высота потолков, см  250-280 260-360 250-320 260-340
Размеры окон Стандарт Зависит от проекта Зависит от проекта Зависит от проекта

Этажность дома

Выбор этажа при покупке квартиры - это очень важный момент. Количество этажей в доме влияет на:

  • Приватность подъезда. Чем больше этажей в доме, тем больше в нем жителей, что практически всегда отрицательно влияет на чистоту подъезда и его безопасность.
  • Видовые характеристики. Большое количество этажей дает возможность поселиться на высоком этаже с хорошими видовыми характеристиками.
  • Экологию (для домов первой линии). Чем выше этаж – тем ниже загрязненность воздуха. На высоте >20м загрязненность воздуха снижается более чем на 30%.

Теплоизоляция

Многих покупателей волнует вопрос теплоизоляции будущего жилья, однако уровень теплоизоляции скорее всего не будет различаться в новостройках. Все новые здания строятся в соответствие со СНиП 23-02-2003 (Тепловая защита зданий), в которых жестко закреплены нормы по теплоизоляции. Выделяться по уровню теплоизоляции может элитное жилье с использованием дополнительных и более эффективных утеплителей.

Звукоизоляция

Звукоизоляция квартиры состоит из трех элементов: изоляция шума с улицы (внешние стены и окна), изоляция шума с верхнего и нижнего этажей (перекрытия), изоляция шума из соседних квартир (смежные стены).

Уличный шум. Изоляция уличного шума практически полностью зависит от окон квартиры. В соответствии с международными нормами, определяемыми стандартами DIN, по своим звукоизолирующим характеристикам окна делятся на следующие классы:

  • Первый класс понижает уровень шума на 25-29дБ.
  • Второй класс понижает уровень шума на 30-34дБ.
  • Третий на 35-39 дБ.
  • Четвертый на 40-44дБ.
  • Пятый 45-49 дБ.
  • Шестой — выше 50 дБ.

Необходимый класс звукоизоляции подбирается с учетом того, насколько интенсивным шумом окружено место вашего проживания. Чтобы ослабить обычные уличные звуки до не мешающих спокойному сну величин, необходимо установить окно четвертого класса звукоизоляции. Узнать о классе звукоизоляции окон можно, связавшись с застройщиком.

Шум с верхнего и нижних этажей. За звукоизоляцию между этажами отвечают перекрытия. Практически в любом доме материалом перекрытий является железобетон. Поэтому индекс звукоизоляции в домах будет различаться только в зависимости от толщины перекрытия. Ниже приведены данные об индексах звукоизоляции для наиболее часто используемых толщин перекрытий:

Конструкция Толщина, мм  Индекс изоляции воздушного шума Rw, дБ 
Железобетонная панель 140 50 
160 52 
Монолитный железобетон 200 53 
250 55 

Важно отметить, что толщина перекрытия не существенно влияет на звукоизоляцию, кроме того в большинстве случаев именно пол и потолок легко оснастить звукоизолирующей мембраной в рамках отделочных работ.

Шум из соседних квартир. За изоляцию шума из соседних квартир отвечают перегородки между квартирами. В отличие от перекрытий, они могут изготавливаться из множества различных материалов. Ниже приведен список используемых материалов и наиболее часто используемые толщины перегородок из этих материалов:

Конструкция Толщина, мм  Индекс изоляции воздушного шума Rw, дБ 
Кирпичная кладка из полнотелого кирпича (оштукатуренная с двух сторон) 150 47 
280 54 
Железобетонная панель 140 50 
160 52 
Монолитный железобетон 200 53 
250 55 
Гипсокартонный лист 12,5  30 
Гипсобетонная панель 80  40 
Газобетон, пенобетон D500 100 40 
120 41 
150 42 
200 44 
400 51 
Экологичность материалов

Все современные дома строятся в соответствии с санитарными нормами, а используемые в домах материалы обладают сертификатами качества, поэтому не стоит тратить время на оценку влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Какой бы материал ни был использован, он будет отвечать требованиям санитарных норм.

2. Характеристики квартир в доме

При выборе дома характеристики квартир играют не меньшую роль, чем характеристика самого дома. Квартиры в разных типах домов могут отличаться планировкой, размером, высотой потолков, размером окон, отделкой и т. д. В данном пункте рассмотрим, в чем отличие квартир разных типов домов.

Высота потолков

Высотой потолка правильно считать расстояние от пола до потолка в свету после отделки. Многие застройщики указывают высоту этажа, что является расстоянием от пола до пола следующего этажа, т. е. чтобы получить высоту потолка в свету (от пола до потолка) после отделки, нужно вычесть из высоты этажа толщину плиты перекрытия (150-220 мм), получим черновую высоту потолка (до ремонта), из которой дополнительно нужно вычесть толщину стяжки и подвесного потолка (80-200 мм). Поэтому важно обращать внимание, как указаны параметры высоты потолка в новостройке, и не путать «высоту этажа» с «высотой потолка». Оптимальной и комфортной высотой потолка после отделки, считается высота потолка в районе 2,7-2,9 м.

Высота потолков достаточно ощутимо влияет на стоимость квартиры в доме, так как каждые дополнительные 15 см потолка увеличивают стоимость дома для покупателя на 1-2%.

Окна

Окна в квартире влияют на такие параметры, как естественная освещенность, тепло, шумоизоляция и видовые характеристики. Оценивать окна в новостройке можно по трем параметрам: количество, размер и качество.

Количество окон – чем больше, тем лучше. Количество окон определяет максимально возможное количество комнат в квартире при свободной планировке (комнат не больше, чем окон).

Размер окон – в панельных домах размеры окон всегда стандартны. В других типах домов могут быть нестандартные размеры окон. Поэтому, при желании, можно подобрать дом с панорамным остеклением или окнами в пол.

При этом важно помнить, что окна обладают примерно в два раза большей теплопроводностью по сравнению с фасадами, поэтому большая площадь остекления приводит к большим потерям тепла и повышает стоимость отопления.

Минимизировать потери тепла позволяют качественные оконные конструкции. Однако полноценная оценка качества окон в новостройке возможна только после окончания строительства, и качество окон явно не будет решающих фактором выбора жилья. В большинстве случаев в новостройках эконом и комфорт класса применяются ПВХ окна с двухкамерным стеклопакетом. В более дорогих домах сегментов бизнес и элит могут быть применены деревянные и алюминиевые оконные конструкции с двух- и трехкамерными стеклопакетами.

Инженерия и ее разводка

Следующий критерий для выбора дома – инженерия и ее разводка, хотя она и не является ключевым фактором и вряд ли окажет решающее влияние на ваш выбор.

Существуют два способа разводки основной инженерии (воды и отопления) в доме – стояковая и лучевая. В панельных домах доступна только стояковая разводка инженерии, в монолитных и каркасных домах возможны оба варианта. Однако в панельных домах вся инженерия разведена по квартире, а в монолитных и каркасных по нормативам должно быть разведено только отопление и канализация, а остальная инженерия (электрика и вода) только подведена к квартире.

При стояковом варианте:

  • Стояки труб проходят прямо в квартирах, их местоположение невозможно поменять.
  • У вас отсутствует возможность поставить личный счетчик отопления.
  • Когда случается поломка и происходит ремонт в какой-либо из квартир подъезда, отопление/вода в вашей квартире также отключается.

При лучевом варианте:

  • Трубы подходят к вашей квартире от стояка в подъезде, далее вы свободны в их разводке и размещении различного типа отопительных приборов.
  • Трубы проходят по полу (в стяжке), в результате чего их не видно, но их некачественная разводка может привести к невидимым сразу протечкам.
  • Возможна установка личного счетчика на отоплении и эффективная регулировка тепла в квартире.

В некоторых домах могут быть установлены централизованное кондиционирование и приточно-вытяжная вентиляция. Установка и эксплуатация таких систем достаточно затратная, а должным качеством эти системы будут обладать только в домах бизнес и элит класса.

Варианты отделки квартир в доме

Квартиры, получаемые жильцами после окончания строительства, могут различаться по степени готовности к проживанию. Возможны квартиры с отделкой под ключ, без отделки или с черновой отделкой. Ключевыми плюсами более готовых квартир является значительная экономия на проведении отделочных работ и комфорт проживания за счет отсутствия шума и грязи в подъездах в первые 6-12 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому покупка квартир с чистовой или черновой отделкой является более привлекательной опцией, даже если вы планируете затем переделать некоторые элементы стандартной отделки.

Тип отделки Трудоемкость доведения до жилого состояния Гибкость Затраты Комфорт (отсутствие шума и грязи в подъездах)
Без отделки Максимальная, 3-6 месяцев Максимальная от 20 тыс. руб/м² Минимальный
Черновая отделка Средняя, 1-3 месяца Средняя от 15 тыс. руб/м² Средний
Чистовая отделка (отделка под ключ) Минимальная, только покупка мебели Минимальная - Максимальный
  • Без отделки

В квартире присутствуют только стены санузла и кухни (мокрых зон), выполнена гидроизоляция пола. Осуществлен ввод воды и электричества в квартиру без последующей разводки. Отопление полностью разведено по квартире.

В квартирах без отделки хозяева смогут в полной мере реализовать свои дизайнерские мечты и организовать неповторимое жилое пространство. Недостатком будет являться дискомфорт от производства ремонтных работ соседями в разное время (иногда и через 3-4 года после сдачи дома в эксплуатацию), что приводит к шуму и грязи в подъезде, а также высокая стоимость отделочных работ в такой квартире (в среднем от 20 тыс. рублей за м²) и сроки выполнения работ от 3 до 6 мес.

  • Черновая отделка

При черновой отделке в квартире будет произведена разводка электричества и воды, выполнена стяжка и выравнивание пола, установлены перегородки между комнатами и произведено выравнивание стен. Покупателю квартиры остается только выбрать финишные отделочные материалы и завершить отделку (без грязных работ).

В квартирах с черновой отделкой сделать ремонт занимает не более 2-3 месяцев и обойдется в среднем от 10 до 15 тыс. рублей за м², также в домах с такими квартирами меньше шума и грязи от ремонтов в соседних квартирах.

  • Чистовая отделка

Квартира полностью готова к проживанию, покупателю остается только поставить мебель.

Преимуществом таких домов является полное отсутствие ремонтных работ у соседей и возможность сохранения чистоты в подъезде. Еще одно преимущество — это стоимость квартиры с отделкой: обычно цена отделки подразумевает оптовые цены на отделочные материалы и работы, что в 1,5-2 раза дешевле, чем индивидуальный ремонт. Важно понимать, что отделка от застройщика часто будет иметь некоторые недостатки и погрешности из-за сложности проконтролировать ее качество в каждой квартире, как это бы сделал собственник.

Сравнение квартир с отделкой и без читайте в нашей статье

3. Подъезды и места общего пользования

Многие забывают, что при покупке квартиры вы также становитесь собственником общего имущества дома, и в первую очередь это места общего пользования. Комфорт и качество подъезда будут во многом влиять на комфорт проживания, поэтому внимательно изучите параметры мест общего пользования будущего дома. Зачастую квартиры в домах могут стоить одинаково, а качество мест общего пользования будет разительно отличаться.

Входная группа первого этажа

На уровень комфорта проживания в здании положительно влияет наличие в нем консьержа, велосипедной, колясочной и просторного холла на первом этаже дома. Поэтому, выбирая дом, ознакомьтесь с планировкой входной группы первого этажа по проекту застройщика.

Важно также и качество оформления входной группы. Изучить будущий вид холлов первого этажа можно с помощью 3D макетов, которые обычно публикуют застройщики. Помимо внешнего вида, важно обратить внимание и на набор отделочных материалов: применение керамогранита или натурального камня для отделки стен входной группы повысит ее долговечность и износостойкость по сравнению с покраской или декоративной штукатуркой стен, т. к. именно через первый этаж будет осуществляться доставка всех строительных материалов и мебели.

Этажный холл

Наличие приквартирного тамбура, отделенного дверьми от лифтов, является дополнительным плюсом. Важен также размер тамбура и количество квартир, объединенных тамбуром. Чем меньше квартир на одном этаже или в рамках одного квартирного холла, тем комфортнее и тише будет ваше проживание. Комфортным считается до 5 квартир в рамках одного этажного холла.

Планировку и качество отделки этажного холла можно оценить с помощью материалов на сайте застройщика или в рекламных материалах.

Лифты

Важно обратить внимание на качество лифтов, узнать производителя. Импортные производители выпускают более тихие и надежные лифты, чем отечественные. Лучшими считаются – KONE, Schindler и Thyssenkrupp. Лифты компаний Hyundai, LG, SIGMA и Otis также являются весьма качественным продуктом. Лифты отечественного производства Щербинского и Карачаровского заводов уступают по качеству и уровню шума импортным аналогам.

Мусоропровод

Еще одним важным элементом этажного холла является мусоропровод. В современных домах часто отказываются от мусоропроводов в пользу сбора мусора на улице или организовывают комнаты сбора и пакетирования мусора на этаже, который затем выносит эксплуатирующая компания (в основном в домах бизнес- и элит-класса).

Основной плюс мусоропровода — экономия времени на вынос мусора. Минусы: потенциальная антисанитария в подъезде, риск пожара, невозможность селективного сбора мусора для последующей утилизации.

Если мусоропровод является для вас важным критерием, обратите внимание на его наличие на поэтажных планах.

Добавить в избранное