Оглавление

Новостройки или вторичный рынок?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Новостройки можно разделить на те, которые находятся на стадии строительства, и те, которые были сданы в течение 1-2 лет. Как правило, квартиры в новостройке приобретают у застройщика, но можно перекупить ее и у тех, кто заключил сделку на более ранней стадии.

Новостройку стоит покупать, если вы хотите сделать более выгодную покупку, получить новый современный дом и общаться с соседями своего уровня. При этом вы должны быть готовы подождать завершения строительства и взять на себя риск задержки строительства.

Покупая новостройку на стадии строительства, вы можете сэкономить 10-30% по отношению к готовому жилью, но въезда в квартиру придется подождать 1-2 года. Если новостройка, в которую вы въедете через два года, стоит примерно на 10-15% дешевле «вторички», то даже с учетом затрат на аренду в течение двух лет — ее покупка будет более выгодным решением.

Преимущества новостройки — это возможность жить с соседями своего статуса и получить жилье, в котором все новое и никто этим не пользовался. Но при этом нужно быть готовым к тому, что ваши соседи буду делать ремонт, а территория рядом с вашим домом — благоустраиваться.

Основным преимуществом покупки вторичного жилья является большая определенность и зачастую возможность быстрее переехать в свою квартиру. Уже на стадии приобретения вы можете составить подробное и объективное представление о доме, соседях и вашей будущей квартире.

Вам также может быть интересно:
Апартаменты или квартира?
Покупать или снимать?
Что влияет на стоимость квартиры?
Нужен ли вам риелтор


Подробнее о главном

1. Преимущества и недостатки новостройки и вторичного жилья

Параметры Комментарии Новостойка Вторичка
Цена Квартиру в новостройке можно купить на 10-30% дешевле на ранних стадиях строительства.
(Смотрите детальный пример ниже.)
Лучше
Сроки получения В новостройке вам потребуется подождать 1-2 года от покупки до возможности въехать в новую квартиру Лучше
Качество дома В новом доме будут новые коммуникации, но могут быть и скрытые проблемы. На вторичном рынке можно найти как хорошо построенные дома, так и проблемные. Неоднозначно Неоднозначно
Соседи Все соседи в новостройке, так же как и вы, купили эту квартиру. Скорее всего, у вас с ними схожий уровень дохода, а значит вероятность получить «проблемных» соседей гораздо ниже. Лучше
Жизнь на стройке / ремонте В новостройке надо быть готовым, к тому что вокруг вас будет идти ремонт и продолжаться благоустройство территории в течение 1-2 лет после въезда в квартиру. Лучше
Необходимость / сложность ремонта Сейчас можно приобрести новостройку с уже выполненным ремонтом, а можно даже без стен. Так что и в новостройке, и на вторичном рынке сложность и необходимость ремонта зависит от конкретной выбранной квартиры. Неоднозначно Неоднозначно
Юридическая чистота Покупая новостройку, вы получаете юридически чистую квартиру. Вам не придется иметь дело с недобросовестными посредниками, с предыдущими владельцами и неожиданными наследниками. Конечно, нужно проверить определенные аспекты при покупке новостройки, но сделать это проще, чем на вторичном рынке. Лучше

2. Что выгоднее: новостройка или вторичное жилье?

Покупая новостройку, вы можете сэкономить до 10-30% стоимости квартиры в зависимости от стадии, на которой вы делаете покупку. Однако некоторые приводят контраргументы, что в новостройку нельзя въехать сразу, а значит, придется еще несколько лет платить за аренду жилья. На самом деле покупка новостройки выгоднее, если она стоит дешевле вторички на 10-15% и если вы сможете въехать в нее через 2 года.

Давайте на двух примерах посмотрим, что выгоднее: новостройка или вторичный рынок. В первом примере вы покупаете квартиру за счет собственных средств. Во втором — за счет ипотеки.Читать далее

Вариант 1 — покупка за счет собственных средств:

  • Допустим Вы раздумываете над покупкой готовой двухкомнатной квартиры на вторичном рынке за 6,0 млн рублей или аналогичной квартиры-новостройки в соседнем еще не построенном доме.
  • Покупая новостройку, вы потратите 5,0 млн рублей, а разницу в цене вы сможете положить в банк на депозит.
  • Въехать в квартиру вы сможете только через 2 года, т. е. в течение двух лет жилье придется арендовать.

При сравнении всех затрат за 2 года покупка новостройки выгоднее на 420 тыс. рублей.

Детальный расчет:

Вторичное жилье Новостройка Комментарии
Затраты на квартиру -6 000 000 -5 000 000 Цена готовой квартиры выше на 20%
Затраты на аренду — 2 года -720 000 Аренда аналогичной квартиры 30 тыс. руб. в месяц
Доход от депозита на разницу в стоимости +140 000 Доход от депозита по ставке 10% в год, за 2 года, с учетом изъятия части денег на оплату аренды
Результат через 2 года -6 000 000 -5 580 000 Выигрыш с новостройкой 420 тыс. руб.

Получается, если квартира на вторичном рынке стоит на 20% дороже, разумнее покупать новостройку. Чтобы покупка квартиры на вторичном рынке была более выгодной, ее цена должна отличаться от новостройки не более, чем на 11% при ожидании заселения 2 года.

Вариант 2 – покупка за счет ипотеки:

  • Допустим, вы раздумываете над покупкой готовой двухкомнатной квартиры на вторичном рынке за 6,0 млн рублей или аналогичной квартиры-новостройки в соседнем еще не построенном доме.
  • Покупая новостройку, вы потратите 5,0 млн рублей.
  • Въехать в квартиру вы сможете только через 2 года, т. е. в течение двух лет жилье придется арендовать. При этом будете выплачивать ипотечный кредит.

При сравнении всех затрат за 2 года покупка новостройки в ипотеку выгоднее на 427 тыс. рублей

Детальный расчет: 

Ед. измерения Вторичное жилье Новостройка Комментарии
Первоначальный взнос на ипотеку тыс. руб. -1 800 -1 800
Размер ипотеки тыс. руб. 4 200 3 200
Платежи по ипотеке
за 2 года
тыс. руб. -1 446 -1 102 Процентная ставка по ипотеке 12%, срок — 10 лет, платежи — аннуитентные
Остаток основного долга по ипотеке через 2 года тыс. руб. 3 708 2 825 С учетом выплаченных платежей за 2 года
Затраты на аренду —
2 года
тыс. руб. -720 Аренда аналогичной квартиры 30 тыс. руб. в месяц
Доход от размещения 
на депозите средств, 
сэкономленных на аренде 
тыс. руб. 80  Ставка депозита - 10%

Результат через
2 года

тыс. руб. 3 708 тыс. руб. долг по ипотеке и 3 166 тыс. руб. расходов

2 825 тыс. руб. долг по ипотеке и 3 622 тыс. руб. расходов

Выигрыш с новостройкой 427 тыс. руб.

Определившись в пользу новостройки, через два года вы получите собственную квартиру, сэкономив при этом 427 тыс. рублей.

Добавить в избранное