Оглавление

Квартира или апартаменты?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Апартаменты могут стать альтернативой покупки квартиры, но выгоду такого решения нужно тщательно оценивать. В определенных случаях их покупка может сэкономить вам средства, но вы должны понимать, от чего отказываетесь и чем рискуете.

Апартаменты — это помещение, предназначенное для проживания, но юридически являющееся нежилой недвижимостью. Они могут располагаться:

  • в переоборудованных промышленных или офисных зданиях;
  • домах, построенных на территории, где нельзя строить жилые объекты (а апартаменты можно законно построить, так как юридически это — нежилой объект);
  • домах, для которых застройщик не смог или не захотел получать разрешение для строительства жилой недвижимости.

Оценивая выгоду покупки апартаментов, нужно учитывать два фактора: их стоимость и будущие более высокие затраты на налоги и коммунальные платежи. Определяющим фактором является дисконт к стоимости квартиры, аналогичной по характеристикам и удаленности. Он может составлять до 20% от стоимости квартиры, но сильно различается между объектами, поэтому каждый случай требует отдельной проверки.

Апартаменты обладают рядом недостатков или рисков по отдельным вопросам. Во-первых, вы не можете получить прописку в таком доме, соответственно ваши права в данном районе будут частично ограничены. Во-вторых, вы рискуете столкнуться Читать далеес нежелательным соседством — потенциально ваши соседи могут оборудовать офис или кто-то будет шуметь всю ночь. У вас не будет законных оснований для запрета на такие действия, так как это нежилое помещение. В-третьих, застройщик не должен соблюдать все обязательные для жилых домов строительные нормы, поэтому есть риск столкнуться с недостатком солнечного света в квартире или озеленения прилегающей территории.

Вам также может быть интересно:
Какие типы договоров безопаснее при покупке квартиры?
Нужен ли вам риелтор
Что выгоднее: новостройка или вторичка?

Подробнее о главном

1. Что выгоднее: апартаменты или квартира

Оценивая привлекательность покупки апартаментов с финансовой точки зрения, нужно различать краткосрочную выгоду и долгосрочную. Краткосрочно покупка апартаментов, скорее всего, будет выгоднее, так как аналогичная квартира стоит дороже. Если же посмотреть долгосрочно и учесть будущие более высокие затраты на владение апартаментами, ответ становится не столь очевидным и зависит от конкретной цены апартаментов.

Апартаменты должны стоить на 7 и более процентов дешевле квартиры, чтобы с учетом будущих затрат их покупка была более выгодной и через 20 лет.
Мы считаем, что оценивать нужно именно долгосрочную выгоду, но у вас могут быть личные обстоятельства, по которым вам важна экономия именно сейчас.

Дисконт

Как правило, апартаменты стоят дешевле аналогичных по характеристикам и удаленности квартир, но размер дисконта может сильно различаться от объекта к объекту. Можно ориентироваться на скидку в размере 20% от цены квартиры, но он может быть и больше, а может и полностью отсутствовать. Поэтому перед принятием окончательного решения самостоятельно сравните цены интересующих вас апартаментов и аналогичных квартир — возможно, дисконта в вашем случае не будет.

Затраты

Владея апартаментами, вы будете ежегодно тратить больше денег на коммунальные платежи и налог на имущество. Само по себе это не является недостатком, главное чтобы цена апартаментов была достаточно низкой, чтобы компенсировать эти будущие затраты.

Коммунальные платежи будут выше, так как тарифы будут рассчитываться как для коммерческого помещения. Если брать сопоставимые по классу и площади апартаменты и квартиру, то оплата коммунальных услуг в апартаментах будет на 20-30% дороже, чем в квартире.

Налог на имущество для апартаментов также является более высоким, скорее всего он составит 0,5% от кадастровой стоимости, в отличие от 0,1% для квартиры.

Если говорить точнее, с 01.01.2015 ставка налога для жилых помещений меняется в зависимости от кадастровой стоимости*, и составляет:

  • 0,1% для квартиры до 10 млн рублей.
  • 0,15% для квартиры от 10 до 20 млн рублей.
  • 0,2% для квартиры от 20 до 50 млн рублей.
  • 0,3% для квартиры от 50 до 300 млн рублей.
  • 2% для квартиры дороже 300 млн.

* Кадастровая стоимость квартир в новостройках близка к реальной стоимости, в среднем по рынку может быть на 10-15% ниже реальной стоимости.

Под новый закон попадают и владельцы апартаментов. Хоть эта категория недвижимости отдельно не прописана, в законе указана категория офисов, которые облагаются по ставке 2% независимо от стоимости, и «прочие объекты налогообложения», ставка налога по которым составляет 0,5%. Поэтому, если апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, велика вероятность того, что и налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения, то есть 2%. В том же случае, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов и облагаются налогом 0,5%. Также, если стоимость апартаментов превышает 300 млн руб., налог будет 2% вне зависимости от категории.

Пример

Давайте на конкретном примере посчитаем, что выгоднее покупка апартаментов или квартиры в перспективе на 20 лет. И сделаем вывод о том, что из них экономически эффективнее купить.

Единица измерения Квартира Апартаменты Комментарии
Затраты на покупку млн руб. -10  -8  20% дисконт на апартаменты
Доход от депозита за 20 лет млн руб. 10,7  Доход от депозита на сэкономленную сумму (2 млн руб.) по ставке 10% с ежегодной капитализацией с поправкой на доп. затраты на апартаменты
Затраты на коммунальные платежи за 20 лет млн руб. -1,4  -1,8  При стоимости 6000 руб. в месяц для квартиры и 25% наценки для апартаментов
Налоги за 20 лет млн руб. -0,2  -1  Налог за 20 лет при ставке в 0,1% для квартиры и 0,5% для апартаментов
Итого через 20 лет ваши активы или накопленные затраты составят млн руб. -1,6  7,9  Итого покупка апартаментов и размещение суммы 20% дисконта на депозите через 20 лет будет на 9,5 млн руб. выгоднее

В нашем примере апартаменты с дисконтом 20% получились более выгодными через 20 лет, чем квартира. Чтобы через 20 лет квартира была более выгодной нужно, чтобы дисконт на апартаменты был меньше 7%.

2. Недостатки апартаментов

У апартаментов может быть несколько недостатков, некоторые из них будут в любом случае, некоторые могут и отсутствовать. При этом надо признать, что для кого-то эти недостатки могут оказаться совершенно неважными.

Самый очевидный недостаток — это отсутствие прописки. Юридический статус апартаментов не позволяет ее владельцу получить постоянную регистрацию по месту проживания. Можно получить только временную регистрацию сроком до 5 лет.

Имея постоянную регистрацию, человек получает много возможностей. Но и временная регистрация многое предоставляет своему владельцу.

Временная регистрация
Можете Не можете
Получать ежемесячное пособие на ребенка Получать социальные доплаты г. Москвы к пенсии, повышающие пенсию примерно до 12 тыс. руб., если срок регистрации в Москве менее 10 лет. При регистрации (постоянной и временной) в г. Москве менее 10 лет, город делает соц. доплаты к пенсии только до прожиточного минимума, который составляет порядка 8-9 тыс. руб.
Отдать ребенка в школу или в детский сад, но вы будете рассматриваться на зачисление по остаточному принципу Зарегистрироваться на бирже труда
Прикрепиться к местной поликлинике Встать в очередь на жилье

Второй возможный недостаток — это нежелательное соседство. Если вы покупаете апартаменты в бизнес-центрах, будьте готовы к шумным соседям. Рядом с вашей квартирой может располагаться офис, развлекательное заведение, бутик, салон, так как это нежилое помещение. Возможно, в вашем доме застройщиком или управляющей компанией будут разработаны отдельные документы, регламентирующие распорядок и возможности использования помещений, но в их отсутствие закон вас не защитит.

Третий недостаток или скорее риск — это чуть более низкое качество жилья и инфраструктуры. При строительстве апартаментов застройщик не должен соблюдать обязательные для жилых многоквартирных домов требования по социальной инфраструктуре и строительные нормы. Однако это скорее риск, чем обязательный факт. В части инфраструктуры, она может уже быть в районе застройки, или застройщик добровольно решит ее построить, а вы достаточно легко сможете это проверить. В части строительных норм риски также не стоит переоценивать — часто в качестве апартаментов строятся дома, полностью соответствующие требованиям жилых многоквартирных домов. Но обратите внимание на уровень освещенности ваших будущих апартаментов и шумоизоляцию, спросите, как эти параметры соотносятся с требованиями к жилым помещениям.

Добавить в избранное