Оглавление

Что делать, если застройщик не выполняет обязательства?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Квартира — это дорогостоящий и технологически сложный товар с большим количеством инженерного оборудования и материалов. Поэтому случается, что застройщик нарушает обязательства по договору как по срокам завершения строительства, так и по качеству. Ваши интересы при этом в соответствии с ФЗ-214 в полной мере защищает только договор долевого участия (ДДУ) — именно он позволяет требовать компенсацию.

Нарушения обязательств застройщиком делятся на несколько типов:

  • Нарушение сроков сдачи объекта.
  • Существенное изменение проектных решений и площади объекта.
  • Отклонения по качеству квартиры.

В большинстве случаев замечания по качеству объекта застройщик устранит добровольно, иногда даже предложит небольшую компенсацию или подарок.

В случае же с задержкой сроков передачи объекта или изменениями проекта будьте готовы к взысканию неустойки и компенсаций в судебном порядке, т.к. застройщики не готовы идти на существенные добровольные выплаты. Кроме того, обычно они стремятся обратить внимание суда на внешние обстоятельства, препятствующие выполнению обязательств (получение разрешений на подключение к коммуникациям и т. п.), что приводит к снижению неустоек.

Вам также может быть интересно:
Нужен ли вам риелтор?
Что нужно проконтролировать при заключении договора?
Чек-лист для осмотра квартиры.
Подробнее о главном

1. Нарушение сроков сдачи объекта

Нарушение сроков по ДДУ

По ДДУ, в случае нарушения предусмотренного договором срока, застройщик обязан выплатить дольщику пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки для физических лиц и 1/300 для юридических лиц. Срок просрочки считается от прописанной в договоре даты передачи объекта недвижимости до фактического подписания акта приема-передачи квартиры с указанным номером разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Пример расчета неустойки по договору на покупку квартиры стоимостью 6 000 000 руб. с просрочкой 100 дней:
6 000 000 x 100 дней задержки х ставка рефинансирования 8,25% /150 = 330 000 рублей составит неустойка.

Если строительство не может быть завершено в предусмотренный срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до указанного в договоре срока обязан отправить дольщику уведомление о переносе срока завершения объекта. При подписании дополнительного соглашения к договору об изменении срока дольщик теряет возможность взыскания пени за нарушение сроков договора. Однако он имеет право отказаться от подписания дополнительного соглашения и требовать в будущем уплаты неустойки.

При задержке передачи объекта более чем на 2 месяца покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом ему должна быть возвращена сумма договора, уплаченная при совершении сделки, и проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (на сегодня при ставке рефинансирования ЦБ 8,25% проценты составят 20% годовых, что значительно превышает ставку по депозитам).

Даже если (частый случай) срок сдачи объекта переносится на 2-3 месяца по независящим от застройщика причинам, дольщики сохраняют право требовать неустойку. Соглашение сторон при это может увеличить, но никак не уменьшить размер неустойки относительно установленного в законе.

В большинстве случаев, даже если сроки строительства объективно задерживаются, застройщики не готовы добровольно компенсировать неустойку, т. к. лишь небольшой процент клиентов обращается в суд за ее взысканием. Судебная практика показывает, что сумма неустойки может быть снижена в 2-3 раза по сравнению с предусмотренной законом, если застройщик указывает на не зависящие от него причины задержки (например, задержки в получении разрешений от городских служб и/или снабжающих организаций, изменения требований к проектированию/строительству, повлекшие необходимость существенных изменений проекта и т. п.).

Нарушение сроков по другим договорам (кроме ДДУ)

При покупке квартиры по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи срок сдачи квартиры задержан быть не может, т. к. объект уже построен и введен в эксплуатацию, а при договоре купли-продажи даже оформлен в собственность. При покупке недвижимости по ЖСК закон гарантий не дает, все отношения между участниками ЖСК регулируются уставом. В отличие от дольщиков члены ЖСК не вправе требовать взыскания средств за неисполнение обязательств кооперативом, более того, пайщиков можно принудить к дополнительным расходам по решению собрания кооператива. О типах договоров в новостройках читайте в нашей статье.


2. Существенное изменение проектных решений и площади объекта

Застройщик имеет право в одностороннем порядке скорректировать проектную документацию строящегося дома. В этом случае он обязан повторно пройти экспертизу проектной документации, получить новое разрешение на строительство и опубликовать измененную проектную декларацию на сайте. Это может повлиять на интересы дольщиков, заключивших договор до изменения проектных решений.

Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенного нарушения условий договора, а также получить соразмерную компенсацию стоимости объекта недвижимости, в случае если при корректировке проектной документации уменьшилась стоимость строительства или снизилось качество дома.

Однако закон не дает однозначного определения существенных изменений и методов оценки их стоимости. Этот вопрос решается судом в каждом конкретном случае, и как показывает судебная практика, существенными признаются те изменения, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире определенной категории граждан. Например, к существенным изменениям могут быть отнесены изменение количества комнат, отсутствие окон в части комнат, изменение площади квартиры на 10 и более процентов. Большинство остальных изменений, скорее всего, будут признаны судом несущественными.

Как правило, в случае существенных изменений застройщик добровольно предложит урегулировать спор в досудебном порядке. Нередко предлагается денежная компенсация или возврат денег за квартиру в полном объеме с учетом процента за пользование деньгами. Но если изменения являются не существенными с точки зрения застройщика, покупателю придется отстаивать свои интересы в судебном порядке.

3. Несоответствие качества квартиры

214-ФЗ устанавливает гарантийный период на квартиру не менее 5 лет, и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Согласно статье 7 214-ФЗ, объект строительства должен соответствовать проектной документации и условиям договора, в ином случае дольщик вправе требовать от застройщика:

  1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
  2. Соразмерного уменьшения цены договора.
  3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В большинстве случае проблемы с качеством объекта будут ограничиваться мелкими и несущественными недостатками, которые застройщик устранит после письменной претензии со стороны покупателя по результатам первичного осмотра квартиры. Подробнее про возможные недостатки можно прочитать в разделе «Этапы передачи квартиры — осмотр».

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков дольщик вправе потребовать возврат денежных средств и процентов за пользование деньгами. Существенными недостатками признаются те, которые мешают или препятствуют проживанию в квартире, например, нарушения требований инсоляции (освещенности), вентиляции и других критически важных для проживания человека инженерных систем. Чтобы доказать масштаб нарушений, необходимо провести независимую строительную экспертизу и получить заключения со специальными замерами, которые и являются основанием для возможных судебных разбирательств с застройщиком.

Добавить в избранное