Оглавление

Как происходит передача квартиры?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Получение квартиры от застройщика начинается с официального уведомления о том, что строительство дома завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) получено, и квартира готова к осмотру.

До осмотра квартиры или одновременно с приглашением на него вам предложат подписать акт сверки (акт взаиморасчетов), в котором будет отражена фактическая площадь квартиры по результатам обмеров и необходимость доплаты/возврата за изменение площади квартиры относительно договора.

В ходе осмотра ищите недостатки и дефекты как можно тщательнее. Все, что обнаружите, письменно зафиксируйте в акте осмотра или претензии с отметкой о получении документа со стороны представителя застройщика. Теперь Читать далеедефекты должны устранить и назначить повторный осмотр.

В момент, когда недостатков не обнаружено или же их устранение согласовано с застройщиком, можно подписывать акт приема-передачи и получать ключи. С этой секунды вы — счастливый обладатель новой квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями. После подписания акта приема-передачи застройщик запускает процесс оформления права собственности на квартиру.

В статье описан процесс получения квартиры по договору долевого участия (ДДУ) согласно ФЗ-214. Существуют и другие схемы сделки, однако процесс передачи квартиры, как правило, реализуется схожим образом.                   

Вам также может быть интересно: 
Чек-лист для осмотра квартиры 
Нужен ли вам риелтор?
Что нужно проконтролировать при заключении договора?

Подробнее о главном

1. Обзор стандартных этапов передачи квартиры

Получение уведомления о готовности квартиры

Согласно ФЗ-214, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) он обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. После получения РВЭ застройщик информирует покупателя о готовности квартиры путем публикации соответствующих данных на веб-сайте застройщика и с помощью уведомления покупателя по почте.

Уведомление должно включать в себя:

  • ФИО покупателя
  • Адрес построенного объекта
  • Номер квартиры покупателя
  • Подписи ответственных представителей застройщика
  • Дату отправки уведомления дольщику
  • Номер разрешения на ввод в эксплуатацию

Когда многоквартирный дом достроен и сообщение об этом получено, участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления. При этом по истечении двух месяцев со дня отправки уведомления о готовности объекта, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Произойти это может, если дольщик уклоняется от принятия объекта или не получил уведомление при том, что застройщик выполнил все свои обязательства по донесению информации до покупателя. В таком случае квартира будет считаться переданной покупателю, а устранение претензий по качеству квартиры будет идти в рамках гарантийного периода, а не в процессе передачи квартиры, что может привести к халатности застройщика.

Для принятия квартиры устраивается осмотр, дата и время которого, как правило, предварительно оговариваются сторонами.

Подписание акта сверки

После получения уведомления о готовности объекта покупателей приглашают в офис застройщика для подписания акта сверки. Подписанный акт сверки означает, что квартира оплачена в полном размере и стороны не имеют финансовых претензий друг к другу. В акте сверки отражается доплата/ возврат денежных средств по результатам обмеров БТИ (бюро технической инвентаризации), которые выявляют отклонение фактической площади квартиры от проектной. Стоит отметить, что дата подписания и подпись представителя застройщика являются неотъемлемой частью данного акта.

Осмотр квартиры

В предварительно назначенный срок дольщик (или его представитель в случае наличия нотариально заверенной доверенности) и представитель застройщика производят осмотр готовой квартиры. Приходить на осмотр необходимо с комплектом документов, требуемых застройщиком (в первую очередь — паспортом и оригиналом договора).

Осмотр производится, чтобы выявить возможные недостатки и дефекты в построенной квартире. Отнеситесь к нему как можно дотошнее, а по возможности привлеките знакомых с опытом в строительстве/ приемке квартир.

По итогам изучения квартиры подписывается акт осмотра (протокол осмотра, смотровой лист и т. п.), в котором указывается соответствие результата работы первоначальным ожиданиям или все обнаруженные недостатки.

Дефекты должны быть письменно зафиксированы, максимально конкретно и подробно, в самом акте осмотра или в отдельной письменной претензии, которую застройщик должен зарегистрировать с постановкой отметки о получении документа и даты своим уполномоченным представителем. Не будет лишним запечатлеть дефекты на фотографиях. Правильное оформление документа позволит ссылаться на него в случае потенциальных разногласий с застройщиком и возможных судебных разбирательств.

Если без недостатков не обошлось, по истечении срока на их исправление назначается повторный осмотр.

Подписание акта сдачи-приемки и подведение итогов по договору

В случае отсутствия в квартире дефектов или после их устранения становится возможным подписание акта сдачи-приемки (приема-передачи) квартиры, после чего ответственность и права на квартиру переходят от застройщика к покупателю.

Акты приема-передачи могут отличаться в зависимости от застройщика, однако, в целом, их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о:

  • Дате и месте его составления.
  • Наименовании сторон (кто и кому передает квартиру).
  • Описании передаваемого объекта недвижимости, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя и включать в себя следующее:
    • местонахождение,
    • метраж,
    • состояние.

Если качество квартиры не удовлетворяет покупателя, т. к. застройщик не смог устранить или уклоняется от устранения дефектов, но покупатель намерен получить ключи и начать ремонтные работы или запустить процесс оформления квартиры в собственность, он может настоять на оформлении акта приема-передачи с указанием всех претензий и сроком их устранения со стороны застройщика. Часто застройщик будет настаивать на вынесении претензий в отдельный документ и подписании акта приема-передачи в установленном формате — без дефектов. Постарайтесь отказаться — этот документ ограничит возможности по требованию компенсации со стороны застройщика за устранение дефектов. Часто, правда, он будет единственно возможным форматом получения ключей и оформления собственности у крупных застройщиков.

Получение ключей

На основании подписанного акта приема-передачи, паспорта и доверенности (для доверенных лиц) ключи выдаются участнику долевого строительства (доверенному лицу). Часто эту задачу застройщик передает управляющей компании объекта, которую он обязан нанять до сдачи дома. Покупатель при этом вынужден на первое время согласиться с выбором управляющей компании и подписать договор на обслуживание.

Стоит отметить, что покупателя часто пытаются обязать начать оплачивать коммунальные услуги с момента до передачи квартиры, что является незаконным. Обязательства по оплате коммунальных услуг возникают только с момента подписания акта приема-передачи.

2. Что нужно проверить при осмотре квартиры

Что взять на осмотр квартиры

Приемка квартиры — это ответственное мероприятие, лучше, чтобы проводили его люди с опытом и желательно строительным образованием. Не можете таким похвастаться? Привлекайте знакомых.

На осмотре желательно иметь с собой следующие предметы:

  • Бумагу и ручку (карандаш) для ведения заметок
  • Фонарик (зажигалку) для удобства снятия показателей со счетчиков
  • Электротестер для проверки напряжения в сети (или зарядное устройство от мобильного телефона)
  • Строительный уровень для проверки вертикальности и горизонтальности конструкций
  • Спички/свечку для проверки герметичности окон
  • Лист бумаги для проверки работы вытяжной вентиляции и плотности прилегания створок окон и балконных дверей
  • Фото-/видеооборудование
  • Влажные салфетки для протирания поверхностей при проверке на царапины

Проверка общедомового имущества

Важно помнить, что при приемке квартиры вы наравне с ней принимаете и общее имущество дома, совладельцем которого становитесь. Давайте поговорим об этом подробнее. Общее имущество включает подъезд и придомовую территорию, а в случае наличия и подземный паркинг. При проверке общего имущества необходимо обратить внимание на его соответствие проектной декларации, а также отсутствие повреждений и работоспособность. К осматриваемым объектам стоит отнести:

  • Подъезд, включая входную группу, помещение консьержа, лифты, мусоропровод, лестницы, квартирный и лифтовый холл
  • Придомовую территорию, включая детские и спортивные площадки, парковки, газоны, площадки для отдыха, озеленение и благоустройство

Осмотр квартиры без отделки

При осмотре квартиры, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

  1. Бетонные конструкции

    Должны отсутствовать отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы.

  2. Двери, окна
    • Проверьте, не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
    • Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления.
    • Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме и качество примыканий (наличие сквозняка легко выявить пронося вдоль примыканий горящую свечку).
    • Проверьте, нет ли не запененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
    • Проверьте подоконники на горизонтальность их установки и отсутствие царапин.
  3. Лоджии

    Все выше сказанное по окнам, плюс:

    • Следует проверить свободу хода при сдвигании створок (не перекашивает ли створку при движении).
    • Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте.
    • Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
  4. Электрика
    • Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает, то в общем холле).
    • Включите взятое вами устройство в розетку и проверьте наличие напряжения.
    • Проверьте работу звонка.
  5. Водоснабжение, канализация
    • Проверьте отсутствие подтеков в районе водопроводных труб, отопительных приборов.
    • Проверьте работу запорных кранов на отводах и расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
    • Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно выдаваться вглубь санузла и должны быть доступны для снятия показаний.
    • Важно, чтобы канализационные отводы от стояков находились на уровне бетонного пола, иначе придется увеличивать толщину стяжки, чтобы смонтировать сантехнические приборы выше уровня отводов.
  6. Отопление
    • Проверьте работу регуляторов температуры на целостность и вращение.
    • Проверьте установку конвекторов/радиаторов и поверхности кожухов радиаторов на наличие царапин.
    • В случае разводки отопления в стяжке и приемки квартиры в летнее время необходимо обеспечить проверку целостности/отсутствия повреждений в трубах отопления.
  7. Вентиляция
    • Обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах. Проверить тягу можно поднесением листа бумаги к вентиляционному отверстию (при закрытых дверях и окнах). При хорошей тяге лист бумаги будет держаться на отверстии за счет давления воздуха.
Скачать чек-лист осмотра квартиры без отделки
Осмотр квартиры с отделкой

В случае, когда в стоимость квартиры также входят отделочные работы, помимо вышеуказанного списка (для тех его пунктов, которые после отделки еще можно проверить), следует также убедиться в полноте и качестве отделочных работ согласно их описанию в ДДУ или приложенному к нему договору по отделке. В этой ситуации к списку стоить добавить:

  • качество отделки стен и потолков, равномерность окраски, качество стыков на обоях;
  • отсутствие трещин и сколов на плитке (при ее наличии);
  • наличие межкомнатных дверей и качество их установки/ отсутствие царапин, качество установки наличников и доборов, их примыкание к стенам;
  • качество покрытия пола, отсутствие царапин, качество стыков, примыкания плинтусов, отсутствие зазоров между стеной и плинтусом, полом и плинтусом;
  • отсутствие протечек, трещин и сколов на сантехнике.
Скачать чек-лист осмотра квартиры с отделкой
Что делать при споре с застройщиком по выявленным дефектам

В ситуации, когда обнаружены дефекты, а застройщик отказывается их устранять, возможны два пути развития событий:

  1. Если недостатки незначительны, то имеет смысл не затевать разбирательств с застройщиком и устранить их самостоятельно. Многие из них в любом случае перестанут быть заметными после проведения собственного ремонта в квартире, другие проще устранить самостоятельно, так как качество их устранения застройщиком может не оправдать времени, которое на это будет потеряно. При этом в некоторых случаях с застройщиком можно в индивидуальном порядке договориться о денежной компенсации за наличие дефектов и их самостоятельное устранение.
  2. Однако существуют ситуации, когда дефект является существенным или время на устранение небольших недостатков не принципиально для покупателя. В этом случае список недостатков повторно передается застройщику в виде письменной претензии, и ему дается время на их устранение. Данный процесс может повториться и после второго, третьего и последующих осмотров квартиры. В ситуации, когда застройщик систематически не выполняет свои обязанности по устранению дефектов, имеет смысл обратиться в суд. Представлять документы в суд необходимо с подробными сведениями о дефектах, которые представитель застройщика принял по итогам осмотра, о чем свидетельствует соответствующая отметка.

3. Что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от площади, указанной в договоре

Перед подписанием акта приемки-передачи представитель застройщика извещает вас о финальной площади сдаваемой квартиры и предлагает подписать акт сверки. К этому моменту замеры уже произведены Бюро технической инвентаризации (БТИ). Полученные результаты по метражу могут быть как больше, так и меньше тех, которые были указаны в договоре. Это в свою очередь может повлиять на финальную стоимость квартиры.

Что делать, если площадь по результатам обмеров БТИ отличается от площади в договоре

В случае, если расхождение имеет место, в первую очередь необходимо руководствоваться положениями ДДУ по данному вопросу. В зависимости от застройщика и договора возможны следующие условия:

  1. Стоимость квартиры зафиксирована независимо от площади, тогда результаты обмеров не влияют на стоимость.
  2. В договоре указана проектная площадь, доплата/возврат рассчитывается по первичному обмеру БТИ без округлений.
  3. Расчет по первичному обмеру БТИ с заданной погрешностью (например, 1%), свыше которой изменяется цена договора.

В результате определения фактической площади квартиры и ее фиксирования в акте сверки проводятся взаиморасчеты между застройщиком и покупателем (возврат денег покупателю, если площадь квартиры меньше, указанной в договоре, или доплата застройщику, если площадь по факту превышает площадь в договоре).

Как проверить и оспорить результаты обмеров БТИ

Если результаты БТИ вызывают у вас подозрения, вы можете назначить повторный обмер за свой счет. В случае существенных отклонений (более 0,5-1%) от результатов обмеров, заказанных застройщиком, последний также в большинстве случаев закажет повторный обмер. По результатам повторного обмера, застройщик либо признает неточности первого обмера и согласится произвести перерасчет стоимости квартиры, либо направит результаты повторного обмера покупателю.

В некоторых случаях ДДУ предусматривает погрешность в проведении обмеров (до 1%), в таком случае вы можете настаивать на перерасчете площади, только если по результатам повторных обмеров она отличается более чем на 1%.

Как правило застройщики корректно проводят обмеры БТИ и в случае погрешностей соглашаются с наличием ошибок.

Добавить в избранное