Оглавление

Как выбрать параметры ипотеки?

подписаться на квартиролог
рассказать друзьям

Выбирая ипотечную программу, нужно принять решение по нескольким параметрам ипотеки. Важно выбрать такие параметры из них, которые позволят вам не только получить самую выгодную ипотеку, но и не взять на себя лишние риски и невыполнимые обязательства.

Самое главное — это правильно определить оптимальный размер и срок ипотеки. Вы ни в коем случае не должны брать ипотеку, платежи по которой будут держать вас в постоянном стрессе. Такая ипотека перечеркнет все плюсы от владения своей квартирой. Золотое правило — затраты на кредит на жилье не должны превышать 40% вашего дохода.

Очень важное решение — это выбор валюты кредита. Мы рекомендуем не пытаться обыграть валютный рынок и угадать будущие курсы валют, а брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете доход.

Необходимо очень внимательно подойти к оценке процентной ставки по кредиту и затрат на комиссии и страхование. Не рассматривайте эти параметры отдельно, а всегда рассчитывайте эффективную процентную ставку и на ее основе сравнивайте ипотечные программы. Вы также можете выбрать разные типы процентной ставки: фиксированную, комбинированную, плавающую. Фактически они различаются уровнем риска того, что ваша ежемесячная ставка может вырасти или снизиться. Мы рекомендуем большинству заемщиков не брать на себя дополнительные риски и выбирать фиксированную ставку, в редких случаях можно рассмотреть комбинированную, а вот плавающая может подойти только для экспертов финансового рынка.

Другие условия, как правило, не оказывают большого влияния на ваш выбор, вы просто должны правильно их учесть при сравнении эффективных процентных ставок по разным ипотечным программам. Также обратите внимание на тип платежей и влияние поручителей на размер процентной ставки.

Вам также может быть интересно:
Аренда или покупка квартиры в ипотеку?
Квартиру какой стоимости вы можете себе позволить?
Какие есть субсидии и гос. программы?
Рассрочка от застройщика или ипотека?

Подробнее о главном

1. Как выбрать сумму и срок ипотеки

Определение суммы и срока ипотеки очень сильно зависит от стоимости квартиры, которую вы хотите купить.

Первоначальный взнос
В первую очередь, необходимо определиться с размером первоначального взноса. Чем он больше, тем меньше будет сумма кредита, его срок и, соответственно, переплата. Кроме того, при большом первоначальном взносе банк уменьшает процент по вашему кредиту. Поэтому, если у вас есть возможность, лучше внести первоначальный взнос больше, чем определенный банком минимум. Единственное, что должно вас ограничивать, — это минимальный размер сбережений, который у вас останется. В идеале их должно хватать, чтобы в течение 6 месяцев покрывать ваши текущие расходы и выплаты по ипотеке.

Размер ипотеки
Размер ипотеки должен соответствовать вашим возможностям, а ежемесячные платежи — не превышать более 40% от вашего дохода. Ни в коем случае нельзя допускать ситуацию, когда покупка квартиры станет вашей постоянной головной болью из-за невозможности выплатить очередной ежемесячный платеж.

Срок ипотеки
Выбирайте срок ипотеки, который позволит вам комфортно погашать кредит и не приведет к росту процентной ставки по кредиту. В зависимости от срока будет меняться ежемесячный платеж, а банк может повышать процентную ставку. Узнайте, как процентная ставка по кредиту зависит от срока. Скажем, если при увеличении срока ставка не меняется, вы можете взять кредит на больший срок и уменьшить ежемесячный платеж. Это позволит вам сделать ежемесячные выплаты более комфортными, а уже по возможности вы будете осуществлять досрочные погашения.


2. В какой валюте брать ипотеку

Ипотеку можно взять как в рублях, так и в долларах или евро. Зачастую ставка по валютной ипотеке ниже, чем по рублевой, но из-за колебания курса валют вы рискуете, что ваш платеж по валютной ипотеке сильно вырастет при пересчете на рубли. Разумнее всего брать ипотеку в той валюте, в которой вы получаете основной доход, потому что предсказать колебания курсов никто не сможет, тем более на весь срок ипотеки.

3. Как выбрать процентную ставку, комиссии и страховку

Процентная ставка

Выбирая ипотеку, нужно искать программу с самой низкой эффективной процентной ставкой. Эффективная процентная ставка зависит от всех платежей по кредиту, которые вы сделаете, и, как правило, определяется процентной ставкой по кредиту, комиссиями и стоимостью страховки. Чем они ниже, тем лучше, но главное сравнивать их в комплексе.

Процентная ставка определяет, сколько процентов вы будете платить за пользование ипотечным кредитом. Существуют три вида ставки.

  • Фиксированная ставка — прописывается в договоре и не меняется в течение всего срока кредита (важно, чтобы по договору у банка не было возможности в одностороннем порядке повышать процентную ставку).
  • Плавающая — состоит из двух частей: фиксированный процент (как правило, от 3 до 5%) и переменная часть, которая зависит от рыночных ставок, например, ставки рефинансирования Центрального Банка.
  • Комбинированная — в первые несколько лет ставка фиксируется на неизменном уровне (более низком, чем среднерыночные ставки а затем становится плавающей.

С одной стороны, плавающая и комбинированная ставки могут потенциально снизить ваши выплаты по ипотеке, сейчас или в будущем. Но есть одно большое НО. Это произойдет только, если вам повезет, и рынок банковских ставок будет снижаться, но история последних 10-20 лет показывает, что произойти может все что угодно. Вы, наверное, не хотите, в течение 10 или 20 лет каждый день проверять, не ожидается ли очередной банковский кризис. Квартира должна быть вашим надежным вложением, а не рискованной инвестицией.

Мы считаем, что для большинства заемщиков лучше воспользоваться ипотекой с фиксированной ставкой и не брать на себя лишние риски, связанные с возможным повышением ставки. Если вы эксперт финансового рынка и хорошо понимаете, как может измениться переменная ставка, возможно, этот вариант вам подойдет. Комбинированная ставка может быть очень выгодной для тех, кто планирует погасить ипотеку в течение первых нескольких лет, пока ставка фиксирована.

Тип процентной ставки Описание Плюсы Минусы Для кого подходит
Фиксированная Один и тот же процент за весь срок кредита Вы всегда знаете свой ежемесячный платеж и переплату Может быть больше других видов ставок Для всех
Плавающая Зависит от рыночных банковских показателей и может измениться в любой момент Может быть ниже фиксированной ставки Подвержена трудно предсказуемым колебаниям рынка и поэтому в любой момент может вырасти, увеличив ежемесячный платеж Для экспертов финансового рынка
Комбинированная Первые несколько лет фиксируется на неизменном уровне, затем становится плавающей Обычно ниже фиксированной ставки в первый период и непредсказуемо меняется во второй Во второй период может значительно колебаться, так как же как плавающая Для тех, кто точно уверен, что успеет погасить кредит за период фиксированной ставки

Страхование

По закону при ипотеке является обязательным страхование за счет заемщика залогового имущества в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Страховать свои жизнь и здоровье, а также чистоту сделки по закону необязательно, однако, банки могут определенным образом «навязать» вам страховку — без нее ваша ставка по кредиту, скорее всего, будет выше.

В большинстве случаев банк предлагает выбрать страховку в одной из компаний, с которыми он сотрудничает. Стоимость годового пакета страховки колеблется от 0,5% до 1,5% от стоимости квартиры.

В любой момент от страховки можно отказаться, но в большинстве ипотечных договоров есть пункт, согласно которому банк в ответ потребует от вас выплаты всей оставшейся суммы по кредиту.

При наступлении страхового случая предусматриваются разные виды компенсации, в зависимости от условий страхового договора и договора с банком. В некоторых случаях это может быть выплата в пользу банка всей оставшейся суммы кредита (например, в случае смерти заемщика или утраты застрахованного имущества), может иметь место выплата фиксированной страховой суммы.

Иногда возникают проблемы с получением денег от страховой компании, в таком случае рекомендуем вам обратиться в суд.

Комиссии

Комиссии — это дополнительные платежи, которые банк берет с клиента в связи с выдачей ипотеки. Их необходимо учитывать при выборе банка, так как они, как и процентная ставка, влияют на непосредственную стоимость кредита для вас. Чем ниже различные комиссии, тем лучше, идеальный вариант, когда их совсем нет. Однако само их наличие не говорит о том, что это невыгодная ипотека, нужно посчитать эффективную ставку с учетом всех платежей и принять окончательное решение.

О наличии и размере комиссий вы можете узнать непосредственно в банке. Возможны следующие варианты дополнительных сборов:

  • За выдачу кредита.
  • За услуги консультанта по ипотеке.
  • За перечисление кредитных средств на счет заемщика.
  • За выдачу наличных денежных средств с кредитного счета.
Как определить наиболее выгодную ипотечную программу читайте в нашей статье.

4. Какой тип платежа по ипотеке более выгодный

Вы можете выплачивать кредит аннуитентными, либо дифференцированными платежами.

Аннуитентные платежи — одинаковые каждый месяц. Скорее всего, по программе с аннуитентной схемой уплаты долга вы сможете взять в кредит большую сумму на тот же срок.

Дифференцированные платежи — уменьшаются после каждого платежа, так как состоят из суммы на уплату основного долга (постоянная каждый месяц) и части процентов, которые начисляются на остаток задолженности уменьшаются каждый месяц. Первые несколько лет такой платеж превышает аннуитентный, а потом становится меньше.

В целом ни одна из схем погашения долга не лучше другой, главное при выборе смотреть на эффективную процентную ставку по каждой программе. Сравнив аналогичные программы, вы можете выяснить, что переплата по схеме с дифференцированными платежами будет меньше, при более высокой ставке. Не думайте сразу же, что она более выгодна, скорее всего, это не так. Просто в схеме с дифференцированными платежами вы раньше выплачиваете большую часть долга, что будет аналогично досрочному погашению в схеме с аннуитетными платежами.


5. Прочие условия ипотеки

Условия и требования к поручителям

Ипотечный кредит может быть выдан с поручителем, но может и без. Это решение зависит в том числе от вас. Иногда при наличии поручителя банк несколько снижает ставку по кредиту. Обязательно уточните этот момент.

Следует помнить, что поручитель не имеет прав на имущество, купленное в ипотеку, и берет на себя обязанности по ее выплате лишь в случае, если этого не может сделать сам заемщик. После этого поручитель имеет право через суд взыскать с заемщика свои убытки.

Созаемщики

Ипотеку на одну квартиру могут взять несколько лиц (как правило, супруги), в таком случае они называются созаемщиками. Они имеют равные права на недвижимость и равные обязанности перед банком, к ним предъявляются одинаковые требования при выдаче кредита. В некоторых банках супруг заемщика обязательно является созаемщиком.

Залогодатели

В ипотечный договор также может быть включен залогодатель. Это третье лицо, которое выступает перед банком в качестве гаранта уплаты долга и для этого закладывает свою недвижимость. Залогодатель не выплачивает кредит, но в случае невыплаты долга заемщиком, залогодателю придется отвечать перед банком заложенным имуществом. При этом на все время действия договора залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью и сдачи ее в аренду.

Созаемщики и залогодатели могут повлиять на условия по ипотечному кредиту. Подробнее о том, как получить лучшие условия по ипотеке читайте в нашей статье.

Добавить в избранное